Forsinkelser på nytt og ingen hytte til jul

Nå er det en god stund siden siste blogginnlegg. Siden 14. November har de kommet et langt steg videre, men enda en utsettelse med den innvendige jobben har gjort at hytta ikke ble ferdig til jul. De skulle ha begynt det innvendige arbeidet i uke 46 - opprinnelig, så ble det utsatt til uke 49, deretter til uke 50. Nå har snekkerne imidlertid stått på  i 10 dager på rad, og også jobbet søndag og kvelder. De startet 12. desember og jobbet t.o.m. 21. desember.Men det tar normalt 14-16 dager med jevn jobbing å ferdigstille det innvendige på en hytte som vår.

Elektrikerne var der i dag (22.desember) når Marit og jeg var oppe på dagstur. De drev bl.a. med montering av spotter, ovner og kontakter. Det gjenstår det siste rørleggerarbeidet, som montering av wc, dusjinnredning osv., men det er heller ikke laget lufting over tak av kloakken slik som det er kontraktsfestet. I stedet for er det montert en durgoventil på kneloftet (på toppen av avløpsrøret). Utfordringen med denne er at den har begrenset levetid, og når den slipper inn luft, vil den kunne slippe ut kloakklukt. Har du derimot lufting over tak, så er det derimot et helt driftssikkert system, som ikke trenger noe vedlikehold og hvor du ikke risikerer noen kloakklukt som med durgoventil. Fordelen med en durgoventil er naturligvis at du slipper å lage hull i yttertaket.
Kjøkkeninnredning var kommet på plass. Alle fliser er lagt på bad og ganggulv. Nesten all listing er ferdigstilt.  Men den ene kottdøra var satt på feil plass. Det skyldtes at snekkerne ikke hadde fått den siste utgaven av tegningen.

Det som var skuffende var at vi av oppføringsansvarlig hadde blitt lovt at de skulle sette på både et innvendig og utvendig team slik at terrassen og siste panelbord skulle tas utvendig mens det andre teamet begynte inne. Når vi kom opp var det derfor en liten nedtur når vi så at det ikke var gjort noenting utvendig.Vi har aldri fått noen beskjed om at de ikke fikk gjort det, eller hvorfor de ikke fikk gjort det.

Elektrikeren har så langt gjort en upåklagelig jobb og snekker- og flisarbeide ser også ut til å være utført på en veldig bra måte. Da det er polakker som er ansatt som snekkere har de en lang juleferie, og de har fri fra og med 22.desember t.o.m. 8. Januar. Det er ca. En ukes snekkerjobb igjen, herunder taket i badet, badstua og alt det utvendige med terrassen og resten av ytterpanelet. Rørleggerarbeidet på badet gjøres neppe før taket på badet er ferdig. Da kan vi nok fort regne med at det tar minst en uke før hytta er ferdig fra snekkerne begynner igjen den 9. Januar. Håper ihvertfall de senest er ferdig til siste uka av januar... Men de skulle vært ferdig innen den 15. Desember. Så det koster Familiehytta dagmulkt for hver dag som går fram til hytta er ferdig nå.

Jeg har kjøpt meg en fuktmåler, for å kunne finne ut om det er forsvarlig å beise ytterpanelet eller ikke. Panelet bør ikke inneholde mer enn 18 % fuktighet og utetemperaturen bør ikke være lavere enn - 5 grader hvis du skal beise i følge Jotun (-7 iflg. Familiehytta). Dette forutsetter at du ikke bruker vannbaserte produkter, men oljebeis. Vi har kjøpt 40 l med Butinox oljebeis, farge "hyttebrun". Så vi får litt jobb der. Tillater været det i romjula, så prøver vi å få beiset underliggerne på det stående panelet. Det hadde vært greit. Forlengerskaft og rulle samt å varme opp beisen til romtemperatur, ca. 20 grader, vil gjøre at jobben med underliggerne bør kunne gå raskt unna. Fordelen med å beise om vinteren er at luften er tørrere enn om sommeren. Ulempen er selvfølgelig lenger tørketid.

Korrigerte tegninger

Vi la ut noen tegninger av hytta innvendig i 2015, men vi har korrigert plasseringen av wc på hems etter å ha vært på befaring på tilsvarende hytte på hytteutstillingen. Da fant vi ut at det ble i knappeste laget med gulvplass mellom wc og trapp med wc vis a vis trappa. Vi endret derfor dette til å ha wc ved siden av trappa -se nederste tegning.

Status per 11.november 2016

Denne uka har vi fått hele 3 oppdateringer fra Marina, og det er vi godt fornøyd med. I uka som har gått er hytta isolert, membran er sveiset på taket, ytterpanel øverst på gavlveggene er kommet på plass mv. Inne har det blitt lagt gulv på hemsen, rammeverket til skilleveggene er satt opp og det er nå klart for at rørlegger og elektriker kan sette i gang. Etter opprinnelig fremdriftsplan skulle innvendig snekkerarbeid begynt i neste uke, dvs. Uke 46, mandag 14. November, dette er nå utsatt til 6. Desember 2016. Når innvendig team har gjort innrednings - mur og flise-arbeider så skal elektriker og rørlegger komme og gjøre det siste. Er vel mer enn spent på om hytta nå kan være ferdig til jul ? Det mangler også å sette inn terrasse- og boddør, ytterpanel nede, terrassen skal bygges osv. Så vi får bare se. Vi er fornøyd med siste par ukers fremdrift ihvertfall..:-)

Status per 4. November 2016

I løpet av uka fra oppstart 28. Oktober har det blitt tett bygg, membran på taket skal komme i neste uke. Disse bildene ble tatt på fredag - fra fredag til søndag snødde det nesten en meter !! Det lå 6-7 cm med snø og is inne i hytta og det var satt inn en liten byggtørke som klarte bare å smelte en halv kvadratmeter snø/is i løpet av 3 døgn. Marit og jeg fjernet derfor all den snø vi klarte innenfra for å skynde på smeltinga.

Endelig oppstart

Vi hadde leid oss  hytte 2 helger på rad for å kunne beise når det utvendige panelet var på plass, etter siste utsettelse ble oppstart flyttet til mandagen i uke 43. Og vi var ansvarlige for at det skulle være ryddet for snø på plata før oppstart. Men sent lørdag kveld før oppstart fikk vi mail fra byggeleder om at oppstarten var utsatt til torsdag 27.10. Onsdag 26. Kom jeg opp på kvelden og brukte 3 timer på å måke 40 cm med våt snø av plata. Dagen etter troppet jeg opp på tomta - men ingen snekkere var å se. Jeg ringte derfor byggekoordinator Marina for å høre, hun bekreftet at de skulle begynne denne dagen og skal ta en tlf. For å sjekke om snekkerne er langt unna. Når jeg ringte henne opp igjen kan hun fortelle at nei snekkerne, de var på stillaskurs, men de var helt nødt til å sette opp "boksen" før kl. 13 på fredag for da kom takstolene, og disse skulle heises direkte oppå boksen. Jeg benyttet dagen til å måke fram alle materialhaugene og lage god arbeidsplass utenfor hytta for snekkerne. 4 timer til med måking ble dette. Forhåpningene mine nå til at snekkerne virkelig kom og startet opp på fredagen var vel ganske moderate. Derfor ventet jeg til kl 10 på fredagen med å rusle ned til tomta. Men jammen hadde de ikke begynt. 3 mann som jobbet imponerende systematisk og effektivt :-) !! Her gikk det unna ! Fikk hilst på de 3 snekkerne, før jeg gikk for å se byggingen fra avstand. Når jeg kom tilbake kl 15 på ettermiddagen hadde snekkerne dratt, men var ferdig med boksen og takstolene var heist oppå. Imponerende !

oppstart blir forsinket

Etter først å ha bli lovet oppstart av byggearbeidene 4-6 uker etter ferdigstøpt
 såle, dvs. i andre halvdel av august, så purret vi fremdriftsplanen og byggekoordinator. Ble ganske overrasket og skuffet når hun opplyste om at det nå lå an til oppstart først i uke 41, dvs. 10. Oktober. Årsaken er at etter at vi tegnet kontrakt med Familiehytta med ferdigstillingsdato 22 uker etter ferdig støpt såle, så har de for nyere kontrakter endret til 22 uker frist dersom såla var ferdig støpt og godkjent før 1.juli og 26 uker hvis såla var ferdig støpt etter dette tidspunktet.  Dette hadde medført i et ras av ferdigstøpte plater før 1.juli. eter å ha snakket med naboer som har oppført hytte fra samme produsent for ca.et år siden, fikk vi beskjed om at vi måtte følge opp tett og at ingen av framdriftsdatoene de hadde fått stemte med faktisk framdrift.... ikke særlig oppmuntrende dette altså.,På den annen side så vet vi at Fh-gruppen har ansatt betydelig flere snekkere enn før, og 30 nye bare i sommer.

Så kan det gå likevel ? På bakgrunn av det ovennevnte fant jeg grunn til å ringe både byggekoordinator og konsernsjef i fh-gruppen for å forsikre oss om at disse var innforstått med 22-ukers fristen i vår kontrakt. Dette ble bekreftet av begge og de bekreftet også begge om at fremdriftsplanen var realistisk.
Fremdriftsplanen er innen 22-ukers fristen som betyr uke 50.

Fremdriftsplanen vi er gitt nå er som følger:
uke 41/fra 10.oktober: oppsett av råbygg (utvendig oppsett).
Innvendig oppsett fra uke 46-49.

Overlevering av nøkkelferdig hytte - tirsdag 13.desember (uke 50).

I mellomtiden leide vi oss hytte på Høgevarde noen få dager i slutten av juli. Disse dagene benyttet vi til bl.a. å så gress og småpusle litt på tomta.

Nå blir det ventetid....... Hovedsaken er at hytta blir ferdig før jul som avtalt...

plata er ferdig støpt og anbud kontra timepris

Etter til sammen 14 dagers forsinkelse så ble plata ferdig støpt den 14. Juli og deretter godkjent av Familehyttas kontrollør dagen etter. Det har blitt en solid budsjettsprekk etter at det viste seg at sprengningsarbeidene ble mer omfattende enn ventet. Men sluttresultatet er vi uansett veldig fornøyd med. Morten G. har gjort en god jobb og har fulgt opp med forslag og initiativ når det har vært nødvendig. Vi valgte å gå for timepris i stedet for anbud når vi inngikk avtale om grunnarbeider. Vi spurte en fagmann om råd i f.t. de anbudene vi innhentet da vi syntes disse var noe høye i f.t. det vi fant av priser på grunnarbeid på nettet. Han mente at anbudene vi hadde fått var for høye. På bakgrunn av dette og at vi antok at de fleste som gir anbud vil sikre seg med å sette en litt for høy pris i tilfelle overraskelser, valgte vi å ta time og stykkpris. Dette skulle imidlertid vise seg å ikke lønne seg i vårt tilfelle. Vi går på en budsjettsprekk på kr 100 000 på grunnarbeidet. Noe skyldes at det ble mer sprenging enn antatt og noe skyldes at vi ønsket oss god plass på oversiden av hytta, med tanke på en eventuell garasje eller anneks på sikt.
Det er Ellseth Bygg og Betong AS som har støpt plata og stripefundamenter til terrassen. De har vært utrolig effektive og gjorde unna alt på bare 4 dager.  På plata hadde vi imidlertid fått en god anbudspris og regningen stemte på krona med avtalen. Så ros til Ellseth for kjapp og forhåpentligvis god jobb, til avtalt pris ☺! Det kom likevel en overraskelse under støping av plata, for det skulle fylles pukk inne i ringmuren som skulle nivelleres. Dette måtte gjøres av grunnentreprenør. Noe som var en selvfølge for Ellseth. Men for oss var det en selvfølge at alt arbeid som angikk arbeidet med plata inngikk i prisen, men slik var det visst ikke. Men heldigvis hadde Morten mulighet til å hjelpe oss med dette, men nok en ekstrakostnad her.... Familiehytta vil starte arbeidet med råbygget i løpet av august. Eksakt dato har vi ikke fått enda, men vi skal få dette i neste mail fra FH-hytta, vi vil da også få estimert dato for innvendige arbeider og for ferdigstilling av hytta ! Spennende !

Veien er ferdig inn til tomta og byggesøknaden innvilget og grunnarbeidet starter

Avtalen med Morten Gandrudbakken som skulle gjøre grunnarbeidet var at han skulle begynne onsdag 1.juni. Så når vi fremdeles ikke hadde fått svar fra Flå kommune helga før, da begynte jeg å bli nervøs.. purret derfor opp og tidlig 31.mai sendte jeg sms til byggesaksbehandler. Fikk da beskjed om at søknaden var ferdigbehandlet og godkjent - jippi 😃!! Morten flyttet gravemaskina til tomta på kvelden 1.juni og startet gravearbeidet torsdag 2. Juni. Tok meg fri den dagen og møtte Morten på tomta. Vi måtte planlegge innkjøringen til tomta og merke den opp. I tillegg satt Morten opp siktestolper noen meter til side for der det skal graves. Siktestolpene brukes for å finne ut hvor kanten på hytta skal gå. Han var ferdig å grave jorda av fjellet på tomta på fredagen. Det viste seg nemlig å være overraskende mye fjell. Det betyr mye sprenging, men det betyr også at vi slipper å kjøpe stein for å fylle opp med unntak av litt pukk. Utfordringen nå var at de som skulle sprenge for han sto med masse sprengearbeid for Høgevarde AS. I stedet for å ta seg fri nå til helga skal de derfor jobbe lange dager på tomta vår både fredag og lørdag og om nødvendig søndag. De som driver oppe i fjellet må stå på den korte sommersesongen.

Veien inn til tomta var ferdig når jeg kom opp, og den var rett og slett over all forventning 😀 ! Bred, flat og fin ! Men det mangler vann/kloakk og strøm til tomtegrensa. Og det var egentlig avtalt at skulle være klart til 1.juni. strøm hadde vært fint å fått lagt fram før støping av plata, men de kan også bruke aggregat, men det koster oss noen kroner ekstra... strøm må uansett være på plass når Familiehytta skal begynne med treverket. Dette skjer 4-6 uker etter at plata er ferdig støpt. Det betyr antagelig en gang i begynnelsen av august. I beste fall siste uka i juli.

Det ble for øvrig en strålende fjelldag med 25 grader og nydelig vær. Jeg var der oppe og gikk tur og koste meg i over 10 timer. Det går an å være på dagstur med bare litt over 2 timer å kjøre ☺! Hadde ikke lyst å reise ned igjen... Det er så fint der oppe..

Byggesøknaden er sendt ☺!

Den 18.mai mottok vi som avtalt den siste bekreftelsen fra grunneierne om at nabovarselet var mottatt og at de ikke hadde noen innvendinger til byggesøknaden.  Disse ble så oversendt Familiehytta som sendte byggesøknaden 19. mai med kopi til oss.

No livnar det i lundar ☺ !

Torsdag 12.mai hadde jeg avtalt befaring med teknisk etat på tomta. For å få ønsket hytteplassering godkjent fikk vi Hallingkonsult AS til å sette opp hjørnepinnene for hytta før karen fra Flå kommune/teknisk etat kom på befaring. Og jippi han godkjente plasseringen ☺!!

Vi har avtale med Høgevarde AS om at infrastruktur og vei inn de siste 100 metrene til hytta skal være ferdig til 1.juni. Og jammen hadde de allerede begynt på veien inn, fjellet der veien skal gå var renska for jord og det var markert hvor skytehullene skulle være og en kar sto og boret de første av disse rett i overkant av tomta når jeg kom ! Herlig - ting er i gang ☺!

Nå gjelder det å få godkjent byggesøknaden så fort som mulig. Første trinn i dette er å få sendt nabovarsel til de 2 grunneierne som har solgt tomta. Familiehytta ønsker at dette uansett sendes rekommandert til grunneierne, disse har da 14 dager på seg til å komme med innvendinger. For å skynde på prosessen har jeg fått kopi av nabovarslene og sendt disse per mail med oppfølging per tlf. til grunneierne samme dag. Vi er lovet bekreftelse på at de ikke har noen innvendinger per mail innen onsdag 18.mai. Da kan byggesøknadsbehandlingen starte... og forhåpentlig er søknaden godkjent før 1.juni.

ventetid - byggesøknad med utfordringer

Jeg trodde vi hadde god tid til byggesøknaden da vi kjøpte tomt og skrev kontrakt med Familiehytta i høst. I høst fikk vi et oppmålingsfirma til å måle opp byggegrensene våre. Dette er et avgrenset felt innenfor tomta som er det feltet du har lov å plassere hytta, trodde vi. Men det viste seg at reguleringsbestemmelsene for området i tillegg regulerer hvor innenfor byggesonen du kan plassere hytta di.

Hyttetomter flest er ikke helt flate, men skråner både hit og dit. Reguleringsbestemmelsene sier at grunnmuren på hytta maks kan ha nivå en meter over eksisterende terreng. I tillegg har du et forhåndsbestemt nivå på ferdig gulvflate hvor du kun har adgang til å avvike med +- 25 cm. Mange bestemmelser å forholde seg til her altså. Disse kan gjøre at hytta di kan bli plassert et helt annet sted på tomta di enn du selv ønsker. Man må derfor være våken, for når Familiehytta kommer med plasseringen av hytta di så er det utelukkende med utgangspunkt i reguleringsbestemmelsene, og ikke med bakgrunn i hvordan hytta bør ligge for å få maksimal utsikt fra stuevinduene, nok plass til parkering på hensiktsmessig side av hytta osv. Så her du må selv ta grep. Familiehytta tar ikke selv stedlige befaringer, så her er du henvist til å ta eget initiativ overfor teknisk etat og oppmålingsfirma for avtale om befaring og nøyaktig oppmåling av der du ønsker hytta plassert.

Teknisk etat i Flå sier at dersom det er fornuftige grunner til en annen plassering av hytta enn det reguleringsbestemmelsene tilsier, så skal ikke det være noe problem. I verste fall må du søke dispensasjon fra reglene, dette koster kr 10 000 i tillegg.

Familiehytta sier: vi må holde oss strengt til bestemmelsene inntil de har skriftlig dokumentasjon på at den ønskede plasseringen er ok for teknisk etat. Det er heller ikke noen vits i å sende inn byggesøknad innenfor gjeldende bestemmelser dersom du ønsker å flytte hytta med mer enn 50 cm i ettertid; da må du nemlig foreta hele byggesøknaden på nytt.... med nye nabovarsel....osv.

Nå venter vi på ny befaring av teknisk etat så snart snøen har smeltet. Vi har da i tillegg tenkt å ta med oss oppmålingsfirmaet Hallingkonsult for nøyaktig oppmåling av hvor hytta skal ligge. Disse måler jo også opp reelle høyder der vi har tenkt å ha hyttehjørnene. Jeg tror at terrenget er jevnere i nedkant enn hva høydekotene på tomtekartet tilsier. Men det er bare å vente og se. De høydekotene som står på tomtekartet har 1 meters mellomrom - så her kan jo terrenget i praksis fort avvike med +-49 cm i forhold til den opptegnede høydekoten, og ikke minst kan fordelingen av høydeforskjell mellom hver kote fordele seg ujevnt, det kan fort være forskjellen på innenfor reguleringsbestemmelsene eller ikke.

Våre utfordringer er at vi ønsker en god parkering på oversiden av hytta, som skal være såpass bred at vi i framtiden skal kunne plassere en garasje eller et anneks der. Det gjør at vi må ha hytta så langt ned i byggesonen som mulig. I tillegg kan veien ned fra "hovedvei" bli unødvendig bratt hvis hytta blir lagt for langt opp på tomta. Det er også lite ønskelig å få parkeringsplass på nedsiden av hytta da det ville bli i utsikten fra stua. På nordøstsiden av byggesonen/tverrenden av hytta er det en forhøyning i terrenget med litt trær på som fungerer som fin skjerming mot eneste grensenabo. Denne forhøyingen ønsker vi derfor ikke å røre. På motsatt tverrende begynner en myr ca 4-5 m på innsiden av byggesonen. Skal vi grave ut og fylle opp den delen så betyr d ekstrakostnader til utgraving og til bortkjøring og kjøp av ekstra fyllmasse. Men det er jo noe som lar seg gjøre... På nedsiden (sørøst) er det ingen andre begrensinger enn byggesonen og selvfølgelig....... høydekotene...

Nå er det ventetid - jeg var på tomta i går 23.4.2016 og det er fortsatt for mye snø til befaring. Vi må nok vente 2-3 uker til.